GRILLE SCORING 100 POINTS
GRILLE SCORING 100 POINTS
Outil d'évaluation d'un bien en 10 minutes
Quand tu visites un bien, ton cerveau s'excite et oublie des risques. Cette grille te force à décider sur une structure, pas sur une impression — et ça change tout à ta rentabilité.
Les visuels de cet article sont générés par intelligence artificielle à titre illustratif. Ils servent de supports pédagogiques pour visualiser des ambiances, couleurs et matières, et ne représentent pas des projets réels. Les rendus peuvent varier selon les écrans.
Scorer en 10 minutes et savoir si ça vaut le coup
Quand tu visites un bien, ton cerveau fait deux choses :
- Il s'excite ("je le vois déjà canon")
- Il oublie des risques ("on verra plus tard")
Résultat : tu prends une décision sur une impression, pas sur une structure.
Ici, je te donne un outil simple : une grille de scoring sur 100 points. Tu l'appliques à n'importe quel bien et tu obtiens une décision plus froide, donc plus rentable.
Ce score n'est pas une "norme officielle". C'est un outil de décision pratique Haven Concept construit pour éviter les erreurs d'investissement "émotion + oublis".
Partie 1 : Le principe — Un score = une décision
Tu vas scorer le bien sur 10 catégories avec un poids différent selon l'impact rentabilité.
LECTURE DU SCORE
80-100 → GO : Tu peux investir (marge imprévus 10-15%)
65-79 → PRUDENCE : Jouable si budget + plan verrouillés (audit technique recommandé)
< 65 → STOP : Trop de risques ou travaux disproportionnés
Astuce : Ce score, c'est ton garde du corps anti-coup-de-cœur.
Partie 2 : La grille Haven — Score / 100
RÈGLE CRITIQUE : Si A (santé bâti) < 5/10, tu ne compenses pas avec la déco. Tu arrêtes ou tu renégocies fort.
À La Réunion : Toutes communes infestées termites (arrêté préfectoral 2001). Traitement = risque réel à évaluer.
Partie 3 : Comment noter — La méthode "preuves"
Pour chaque note, tu dois avoir au moins 2 preuves observables.
CATÉGORIE A — SANTÉ BÂTI (× 2,0 = /20)
La santé bâti est la seule catégorie éliminatoire de la grille. En dessous de 5/10 ici, tu ne compenses pas avec de la rénovation cosmétique. Tu arrêtes ou tu renégocies fort.
0-3 : CRITIQUE
- Odeurs humidité persistantes
- Taches plafond/murs (moisissures, infiltrations)
- Sensation moite, signes infiltration actifs
- Fissures structurelles visibles
4-6 : DOUTE
- OK global mais doute ventilation
- Légère odeur renfermé
- Traces anciennes traitées
- Points sensibles (SDB, cuisine, plafonds bas)
7-10 : SAIN
- Sec, propre, pas d'alerte
- Ventilation efficace ressentie
- Pas d'odeur suspecte
- Murs sains au toucher
Repère technique : EPA (Etablissement Public Administratif) recommande humidité intérieure 30-50% (éviter >60%) pour limiter moisissures.
CATÉGORIE B — RISQUES LOCAUX (× 1,0 = /10) La Réunion
0-3 : RISQUE ÉLEVÉ
- Termites suspectés (bois mou, trous, poussière)
- Aucun traitement documenté
- Zone très humide sans ventilation
- Proximité bord mer sans protection corrosion
4-6 : VIGILANCE
- Traitement termites ancien (>5 ans)
- Ventilation moyenne
- Métaux standard (inox 304) en zone côtière
7-10 : SÉCURISÉ
- Traitement termites récent (<3 ans) documenté
- Ventilation optimale (VMC + aération croisée)
- Matériaux adaptés (inox 316 si côte, bois traité)
CATÉGORIE C — PLAN & CIRCULATION (× 1,2 = /12)
0-3 : PROBLÉMATIQUE
- Couloirs inutiles qui mangent surface
- Pièces biscornues difficiles à meubler
- Perte surface exploitable >15%
- Circulation bloquée
4-6 : CORRECT
- Plan OK mais pas optimisé
- Quelques zones mortes
- Circulation acceptable
7-10 : FLUIDE
- Circulation claire entrée → séjour → chambres
- Pas de perte de surface
- Pièces "faciles à meubler"
- Potentiel optimisation simple
CATÉGORIE D — LUMIÈRE & VENTILATION (× 1,0 = /10)
0-3 : SOMBRE
- Mal orienté (nord uniquement)
- Vis-à-vis oppressant
- Pièces sans fenêtre
- Sensation étouffante
4-6 : MOYEN
- Lumière correcte mais limitée
- Ventilation à améliorer
- Orientation moyenne
7-10 : LUMINEUX
- Bien orienté (est/ouest/sud)
- Plusieurs sources lumière naturelle
- Flux d'air ressenti
- Sensation aérée
CATÉGORIE E — CUISINE (× 1,0 = /10)
0-3 : TRÈS DATÉE
- Cuisine années 80-90 incohérente
- Plan dysfonctionnel
- État dégradé (façades abîmées, plan cassé)
- Robinetterie rouillée
4-6 : FONCTIONNELLE
- Base correcte mais à moderniser
- Plan acceptable (triangle activité respecté)
- Potentiel transformation visible
- Rangements insuffisants mais améliorables
7-10 : MODERNE
- Cuisine récente cohérente (moins 10 ans)
- Bon plan de travail (matériau solide, surface suffisante)
- Rangements suffisants
- Robinetterie propre et fonctionnelle
CATÉGORIE F — SALLE D'EAU (× 1,0 = /10)
0-3 : CRITIQUE
- Joints noirs / moisis
- Silicone jauni / dégradé
- Odeurs persistantes
- Traces humidité actives
- Robinetterie calcaire/rouillée
4-6 : CORRECT
- Propreté acceptable
- Quelques joints à refaire
- Base saine
- Miroir/robinetterie corrects
7-10 : IMPECCABLE
- Joints propres sans moisissure
- Silicone neuf ou très bon état
- Miroir propre sans traces
- Robinetterie nette et fonctionnelle
- Éclairage agréable
CATÉGORIE G — SOLS/MURS/PLAFONDS (× 0,8 = /8)
0-3 : TRÈS FATIGUÉ
- Sols disparates et datés (carrelage fissuré, parquet abîmé)
- Murs avec traces/fissures multiples
- Plafonds tachés (humidité, nicotine)
- Peinture écaillée à plusieurs endroits
- Impression générale négligée
4-6 : À RAFRAÎCHIR
- Base correcte mais vieillie
- Peinture à prévoir (terne, quelques traces)
- Sol OK mais daté visuellement (années 90-2000)
- Plafonds corrects avec légères traces
- Potentiel "effet neuf" avec rafraîchissement léger
7-10 : PROPRE
- Effet "neuf" possible rapidement
- Peinture récente ou nettoyage suffit
- Sol cohérent et en bon état
- Plafonds nets sans traces
- Impression générale soignée
CATÉGORIE H — RANGEMENTS (× 0,6 = /6)
0-3 : INEXISTANT
- Pas de placards intégrés
- Bazar visible partout (affaires qui traînent)
- Aucune solution rangement
- Impression désordre et manque espace
4-6 : MINIMUM
- Quelques rangements basiques
- À optimiser (profondeur insuffisante, mal répartis)
- Fonctionnel mais juste suffisant
- Potentiel amélioration simple
7-10 : OPTIMISÉ
- Rangements fermés suffisants bien répartis
- Placards intégrés chambres
- Rangements cuisine/SDB corrects
- Circulation préservée (pas d'encombrement)
- Impression ordre et espace
CATÉGORIE I — EXPLOITABILITÉ (× 0,8 = /8)
Cette catégorie dépend de ton objectif :
POUR AIRBNB (0-3 / 4-6 / 7-10)
0-3 : DIFFICILE
- Nombre couchages limité (<2 personnes confortables)
- Circulation valises compliquée (escaliers étroits, couloirs)
- Check-in complexe (accès difficile, pas d'autonomie possible)
- Photos peu attrayantes (sombre, vis-à-vis, bruyant)
4-6 : CORRECT
- 2-4 couchages possibles
- Circulation acceptable
- Check-in faisable (interphone, digicode)
- Quelques atouts photo (terrasse, vue partielle)
7-10 : EXCELLENT
- 4-6 couchages confortables
- Circulation fluide avec valises
- Check-in autonome facile (digicode, boîte clés)
- Atouts photo forts (vue, terrasse, luminosité, cachet)
- Proche commodités/plage/attractions
POUR VENTE (0-3 / 4-6 / 7-10)
0-3 : DIFFICILE
- Projection difficile (plan complexe, sombre)
- Cible très réduite (spécificités limitantes)
- Freins majeurs visibles (bruit, vis-à-vis, accès)
4-6 : CORRECT
- Projection possible avec effort
- Cible moyenne (appartement standard)
- Quelques freins mineurs
7-10 : EXCELLENT
- Projection facile et immédiate
- Cible large (famille, couple, investisseur)
- Atouts évidents (lumière, calme, extérieur, parking)
POUR RÉSIDENCE PRINCIPALE (0-3 / 4-6 / 7-10)
0-3 : INCONFORTABLE
- Confort quotidien limité (bruit, exiguïté)
- Fonctionnalités manquantes (pas parking, pas rangements)
- Impression "on fait avec"
4-6 : CORRECT
- Confort acceptable au quotidien
- Fonctionnalités de base présentes
- Quelques compromis nécessaires
7-10 : EXCELLENT
- Confort quotidien optimal
- Toutes fonctionnalités pratiques (parking, rangements, calme)
- Impression "on s'y voit vivre longtemps"
CATÉGORIE J — BUDGET VS GAIN (× 0,6 = /6)
Cette catégorie évalue le rapport entre l'investissement rénovation nécessaire et la valeur perçue qu'il va créer.
0-3 : INVESTISSEMENT LOURD, GAIN FAIBLE
- Rénovation estimée >20 000 €
- Gain perçu faible ou incertain
- Temps de retour sur investissement (ROI) >8 ans
- Exemple : Bien très dégradé dans zone plafonnée
4-6 : ÉQUILIBRÉ
- Rénovation estimée 8 000-20 000 €
- Gain plausible et réaliste
- Temps de retour 4-7 ans
- Exemple : Bien correct à moderniser, bon potentiel
7-10 : OPPORTUNITÉ
- Rénovation estimée <8 000 €
- Gros effet "avant/après" avec budget maîtrisé
- Temps de retour <4 ans
- Exemple : Bien sain à rafraîchir, gros levier cosmétique
Clarification ROI : Le "temps de retour sur investissement" (ROI) mesure combien d'années il faudra pour récupérer ton investissement rénovation via le gain (loyer supérieur, prix de vente plus élevé, économies entretien).
Formule simple : ROI (années) = Coût rénovation / Gain annuel net
Exemple concret :
- Rénovation : 6 000 €
- Gain Airbnb : +25 €/nuit × 15 nuits/mois = +375 €/mois = +4 500 €/an
- ROI : 6 000 / 4 500 = 1,3 an → EXCELLENT (note 9/10)
Seuil d'alerte : Si ton ROI dépasse 8 ans, cela signifie que ton investissement rénovation est trop lourd par rapport au gain attendu. Tu dois soit :
- Réduire le périmètre rénovation (faire moins mais mieux)
- Renégocier le prix d'achat à la baisse
- Passer au bien suivant
Partie 4 : Exemple scoring complet — F2 St-Pierre Airbnb
CONTEXTE
Surface : 42m² | Prix : 135 000 € | Objectif : Airbnb proche plage | Budget réno prévu : 6 000 €
SCORING DÉTAILLÉ
Ce scoring réel montre comment un bien visuellement correct peut cacher des points de blocage. 73 points : le potentiel Airbnb est là, mais le traitement termites et la VMC sont non-négociables avant d'engager le budget rénovation.
A. SANTÉ BÂTI : 8/10 × 2,0 = 16/20
✅ Sec, propre, bien entretenu
⚠️ Pas de VMC SDB
Action : Installer VMC (250 €)
B. RISQUES/TERMITES : 6/10 × 1,0 = 6/10
⚠️ Aucun traitement documenté, pas de signe visible
Action : Traitement préventif (800-1 200 €)
C. PLAN/CIRCULATION : 9/10 × 1,2 = 10,8/12
✅ Fluide, pas de perte, circulation claire
D. LUMIÈRE/VENTILATION : 7/10 × 1,0 = 7/10
✅ Bien orienté est, fenêtres suffisantes
⚠️ VMC à ajouter
E. CUISINE : 5/10 × 1,0 = 5/10
⚠️ Fonctionnelle mais datée, plan correct
Action : Moderniser (façades + crédence + robinetterie) 1 800 €
F. SALLE D'EAU : 6/10 × 1,0 = 6/10
✅ Base saine
⚠️ Joints à refaire, miroir basique
Action : Joints + miroir LED + robinetterie inox 316 : 1 200 €
G. SOLS/MURS/PLAFONDS : 7/10 × 0,8 = 5,6/8
✅ Carrelage correct
⚠️ Peinture à rafraîchir
Action : Peinture complète 1 500 €
H.RANGEMENTS : 8/10 × 0,6 = 4,8/6
✅ Placard chambre + rangements cuisine suffisants
I. EXPLOITABILITÉ AIRBNB : 9/10 × 0,8 = 7,2/8
✅ 2 couchages (lit 160cm)
✅ Terrasse 8m² (atout photo)
✅ Proche plage 500m
✅ Parking + check-in facile
J. BUDGET/GAIN : 8/10 × 0,6 = 4,8/6
Réno : 6 000 €
Potentiel : 65€ → 90€/nuit (+38%)
ROI : 2,5-3 ans
✅ Gros levier valeur perçue
TOTAL : 73,2/100 → PRUDENCE
DÉCISION
✅ Potentiel Airbnb fort
⚠️ Traiter termites AVANT travaux
⚠️ Budget réaliste : 6 000-8 000 € (prévoir marge)
✅ ROI correct si bien exécuté
ACTION : Négocier -5 000 € (termites + VMC) ou audit termites avant achat
Clarification "négociation prix (déduction travaux)" :
Quand tu repères des travaux nécessaires (termites, VMC, rénovations), tu peux négocier le prix d'achat à la baisse en déduisant tout ou partie du coût de ces travaux.
Exemple concret :
- Prix affiché : 135 000 €
- Travaux identifiés : Termites (1 000 €) + VMC (250 €) + Modernisation (3 000 €) = 4 250 €
- Négociation : "Je propose 130 000 € car je dois investir 5 000 € de travaux urgents"
- Gain si accepté : 5 000 € économisés à l'achat
Stratégie de négociation :
- Fais ton scoring avant visite vendeur
- Liste travaux nécessaires avec budgets réalistes
- Argumente avec preuves (photos, devis estimatifs)
- Propose prix réduit = Prix affiché - (50-100% coût travaux urgents)
- Garde marge négociation (demande 5 000 € pour obtenir 3 000 €)
Partie 5 : Les 3 drapeaux rouges qui font baisser le score automatiquement
Humidité persistante, termites non intégrés, plan impossible à optimiser sans casser cher : ces trois drapeaux rouges suffisent à annuler tous les points positifs d'un bien. Repère-les dès la visite.
DRAPEAU #1 : Humidité persistante/odeurs
- Coût traitement : 3 000-10 000 €
- Risque récurrence, durabilité compromise
=> Si score A < 5/10 : STOP ou audit obligatoire
DRAPEAU #2 : Risque termites non intégré
- À La Réunion = toutes communes infestées
- Traitement préventif : 800-1 500 €
- Traitement curatif : 1 500-4 000 €
=> Exiger diagnostic ou déduire du prix
DRAPEAU #3 : Plan impossible à optimiser sans casser cher
- Restructuration lourde : 15 000-40 000 €
- Délais longs, incertitudes, ROI incertain
=> Si score C < 4/10 : négocier fort ou passer
Conclusion stratégique
Cette grille t'empêche l'erreur classique : mettre ton énergie dans du style alors que la base technique ne suit pas.
RÉCAPITULATIF SEUILS
80-100 → GO : Investis sereinement (marge imprévus 10-15%)
65-79 → PRUDENCE : Audit technique + budget verrouillé + plan clair obligatoires
< 65 → STOP : Renégocie fort (déduction travaux du prix) ou passe au suivant
LES 3 CATÉGORIES CRITIQUES
- Santé bâti (× 2,0) : Si < 5/10 → STOP
- Risques termites La Réunion : Toujours vérifier et chiffrer
- Budget/gain : Si ROI > 8 ans → Investissement trop lourd par rapport au gain, questionner la rentabilité
Ton objectif : acheter/rénover des biens où la valeur perçue peut monter vite, sans t'engloutir.
Grille Excel : Scoring Investissement 100 Points
Décide en 10 minutes si ça vaut le coup.
- 10 catégories pondérées
- Verdict automatique (GO/PRUDENCE/STOP)
- Calcul ROI intégré
